Um apartamento T2 adquirido a crédito em uma cidade universitária, alugado mobiliado, cujo aluguel cobre uma grande parte das mensalidades: esse é o cenário concreto que leva anualmente milhares de particulares a investir em imóveis para locação. A mecânica parece simples, mas vários parâmetros recentes mudam o jogo, especialmente no que diz respeito à tributação.
Reintegração das amortizações LMNP: o que muda concretamente na revenda
Desde a lei nº 2025-127 de 14 de fevereiro de 2025, as amortizações deduzidas em locação mobiliada não profissional são reintegradas no cálculo da mais-valia na cessão do bem. Para as vendas realizadas a partir de 15 de fevereiro de 2025, a fatura fiscal na revenda aumenta significativamente.
Na prática, antes era possível amortizar o bem durante a posse (o que reduzia a tributação sobre os aluguéis) e depois revender sem que essas amortizações aumentassem a mais-valia tributável. Esse mecanismo tornava o LMNP no regime real uma ferramenta patrimonial muito eficiente. Isso não é mais o caso nas mesmas proporções.
Nem todas as locações mobiliadas estão na mesma situação. Algumas residências com serviços (residências estudantis, para idosos ou similares) beneficiam-se de exceções legais a essa reintegração. Antes de estruturar um projeto de locação, é necessário verificar em qual categoria o bem se enquadra, pois a escolha do segmento de mercado condiciona diretamente a tributação na saída.
Podemos abordar o investimento imobiliário com a Tandem Immobilier para identificar as estruturas que levam em conta essa reforma e adaptar a estratégia desde a aquisição.
Efeito de alavancagem do crédito imobiliário locativo: como funciona em 2026
O efeito de alavancagem continua sendo o principal argumento a favor do investimento locativo em comparação a outros investimentos. Empresta-se uma quantia muito superior à própria contribuição, e os aluguéis recebidos pagam parte das mensalidades. O capital é constituído com o dinheiro do banco e o do inquilino.
Com taxas de crédito atualmente em torno de 3,5%, a rentabilidade líquida depende mais do preço de compra e do aluguel do que do custo do financiamento. Um bem adquirido em uma área onde a demanda locativa é alta (polo universitário, região de emprego dinâmico) encontrará rapidamente um inquilino, o que limita a vacância locativa.
O autofinanciamento total continua sendo raro, especialmente nas grandes metrópoles onde os preços por metro quadrado são elevados. Na maioria dos casos, complementa-se os aluguéis com um esforço de poupança mensal. O objetivo não é que o bem “se pague sozinho” desde o primeiro mês, mas que gere um patrimônio líquido de dívida a longo prazo.
Os pontos a verificar antes de assinar
- A taxa de imposto sobre a propriedade, que pode variar consideravelmente de uma comuna para outra e comprometer a rentabilidade líquida em vários pontos
- As taxas de condomínio, especialmente em edifícios antigos onde são previsíveis obras de fachada ou adequação às normas energéticas
- O custo da gestão locativa delegada, geralmente entre alguns por cento do aluguel, que se soma às taxas, mas libera tempo operacional
- O diagnóstico de desempenho energético (DPE), pois uma habitação classificada como F ou G não poderá mais ser alugada sem obras de renovação
Tensão locativa e escassez de pequenas superfícies: onde investir faz sentido
O mercado locativo continua sob pressão. Segundo dados divulgados pela ImmoPret, a oferta de imóveis para alugar cresceu no primeiro semestre de 2026, mas permanece muito inferior ao seu nível de referência de 2019. A recuperação é real, mas insuficiente para resolver o desequilíbrio, especialmente em estúdios e T2.
Para um investidor, essa escassez é um sinal positivo: a demanda excede a oferta, o que sustenta os aluguéis e reduz o risco de vacância. Cidades médias com uma economia diversificada frequentemente oferecem um melhor rendimento bruto do que Paris, onde os preços de compra comprimem mecanicamente a rentabilidade.
Escolher entre locação vazia e locação mobiliada não se resume a uma questão fiscal. Em mobiliada, os aluguéis são mais altos e a demanda é forte por pequenas superfícies. Em vazia, o contrato é mais longo (mínimo de três anos), o que reduz a rotatividade e os custos de reparo entre dois inquilinos. Os retornos variam nesse aspecto de acordo com os mercados locais.
Rentabilidade locativa: distinguir o bruto, o líquido e o líquido-líquido
Muitas anúncios destacam uma rentabilidade bruta atraente. Divide-se o aluguel anual pelo preço de compra, e obtém-se uma porcentagem lisonjeira. Esse número não significa muito até que se subtraiam as despesas reais.
A rentabilidade líquida-líquida, após a tributação, é o único indicador confiável para comparar um investimento locativo a outro investimento. Ela integra o imposto sobre a propriedade, as despesas não recuperáveis, o seguro do proprietário não ocupante, eventuais obras e, principalmente, a tributação sobre os rendimentos locativos.
No regime micro-fundiário (locação vazia), beneficia-se de uma dedução fixa. No regime real, deduz-se as despesas reais, incluindo os juros do empréstimo e, no antigo, o custo das obras de renovação (o que cria déficit fundiário). O regime real torna-se relevante assim que as despesas superam a dedução fixa, o que acontece rapidamente quando se financia com um crédito.
Novo ou antigo: uma arbitragem que depende do projeto
O novo garante a conformidade energética e limita as obras nos primeiros anos. O antigo permite negociar o preço de compra e criar déficit fundiário por meio de obras, mas expõe a surpresas técnicas. Não se escolhe um ou outro por princípio: escolhe-se com base no orçamento disponível, no horizonte de posse e na pressão tributária atual.
O investimento imobiliário locativo continua sendo um sólido alavancador patrimonial, desde que se integrem as recentes evoluções fiscais desde a fase de estruturação. A reintegração das amortizações LMNP, a pressão persistente sobre pequenas superfícies e o nível atual das taxas de crédito delineiam um quadro onde a rentabilidade se constrói sobre a rigorosidade do cálculo, não sobre promessas de rentabilidade bruta.