Eine T2-Wohnung, die mit einem Kredit in einer Universitätsstadt gekauft und möbliert vermietet wird, deren Miete einen großen Teil der monatlichen Raten abdeckt: Das ist das konkrete Szenario, das jedes Jahr Tausende von Privatpersonen zur Investition in die Immobilienvermietung bewegt. Die Mechanik scheint einfach, aber mehrere aktuelle Parameter verändern die Rahmenbedingungen, insbesondere im steuerlichen Bereich.
Wiedereinbeziehung der Abschreibungen LMNP: Was sich beim Verkauf konkret ändert
Seit dem Gesetz Nr. 2025-127 vom 14. Februar 2025 werden die in der nicht professionellen möblierten Vermietung abgezogenen Abschreibungen bei der Berechnung des Gewinns beim Verkauf der Immobilie wieder einbezogen. Für Verkäufe, die ab dem 15. Februar 2025 durchgeführt werden, steigt die Steuerlast beim Verkauf erheblich.
In der Praxis konnte man zuvor die Immobilie während der Haltedauer abschreiben (was die Besteuerung der Mieten reduzierte) und dann verkaufen, ohne dass diese Abschreibungen den zu versteuernden Gewinn erhöhten. Dieses Mechanismus machte das LMNP im realen Regime zu einem sehr effektiven Vermögensinstrument. Das ist nicht mehr in demselben Maße der Fall.
Nicht alle möblierten Vermietungen sind gleich. Einige Servicewohnanlagen (Studentenwohnheime, Seniorenresidenzen oder ähnliche) profitieren von gesetzlichen Ausnahmen von dieser Wiedereinbeziehung. Bevor man ein Mietprojekt strukturiert, muss man daher überprüfen, in welcher Kategorie sich die Immobilie befindet, da die Wahl des Marktsegments die Steuerlast beim Verkauf direkt beeinflusst.
Man kann die Immobilieninvestition mit Tandem Immobilier angehen, um die Strukturen zu identifizieren, die diese Reform berücksichtigen, und die Strategie bereits beim Erwerb anzupassen.
Hebelwirkung des Immobilienkredits: Wie sie 2026 funktioniert
Die Hebelwirkung bleibt das wichtigste Argument für die Immobilienvermietung im Vergleich zu anderen Anlagen. Man leiht sich einen Betrag, der weit über dem eigenen Eigenkapital liegt, und die erhaltenen Mieten decken einen Teil der monatlichen Raten. Das Kapital wird mit dem Geld der Bank und dem des Mieters gebildet.
Mit aktuellen Kreditzinsen von etwa 3,5 % hängt die Nettorendite mehr vom Kaufpreis und der Miete ab als von den Finanzierungskosten. Eine Immobilie, die in einem Gebiet mit hoher Mietnachfrage (Universitätsstandort, dynamischer Arbeitsmarkt) gekauft wird, findet schnell einen Mieter, was die Leerstandsquote begrenzt.
Die vollständige Selbstfinanzierung bleibt selten, insbesondere in großen Metropolen, wo die Preise pro Quadratmeter hoch sind. In den meisten Fällen ergänzt man die Mieten durch einen monatlichen Sparaufwand. Das Ziel ist nicht, dass die Immobilie “sich selbst bezahlt” ab dem ersten Monat, sondern dass sie langfristig ein netto schuldenfreies Vermögen generiert.
Die Punkte, die vor der Unterzeichnung überprüft werden sollten
- Die Grundsteuer, die von Gemeinde zu Gemeinde erheblich variieren kann und die Nettorendite um mehrere Punkte belasten kann
- Die Wohnungseigentumskosten, insbesondere bei alten Gebäuden, bei denen Renovierungs- oder energetische Sanierungsarbeiten zu erwarten sind
- Die Kosten für die delegierte Mietverwaltung, die in der Regel zwischen einigen Prozent der Miete liegt und zu den Kosten hinzukommt, aber Zeit spart
- Das Energieausweis (DPE), da eine Wohnung, die mit F oder G klassifiziert ist, ohne Renovierungsarbeiten nicht mehr vermietet werden kann
Mietdruck und Mangel an kleinen Flächen: Wo Investieren sinnvoll ist
Der Mietmarkt bleibt unter Druck. Laut den von ImmoPret veröffentlichten Daten hat das Angebot an Mietwohnungen im ersten Halbjahr 2026 zugenommen, aber es bleibt weit unter dem Referenzniveau von 2019. Die Erholung ist real, aber unzureichend, um das Ungleichgewicht zu beseitigen, insbesondere bei Studios und T2.
Für einen Investor ist dieser Mangel ein positives Signal: Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was die Mieten stützt und das Risiko von Leerständen verringert. Mittelgroße Städte mit einer diversifizierten Wirtschaftsstruktur bieten oft eine bessere Bruttorendite als Paris, wo die Kaufpreise die Rentabilität mechanisch drücken.
Die Entscheidung zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung ist nicht nur eine steuerliche Frage. Bei möblierten Wohnungen sind die Mieten höher und die Nachfrage nach kleinen Flächen stark. Bei unmöblierten Wohnungen ist der Mietvertrag länger (mindestens drei Jahre), was die Fluktuation und die Kosten für die Wiederherstellung zwischen zwei Mietern reduziert. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach lokalen Märkten.
Mietrendite: Brutto, netto und netto-netto unterscheiden
Viele Anzeigen heben eine verlockende Bruttorendite hervor. Man teilt die Jahresmiete durch den Kaufpreis und erhält einen schmeichelhaften Prozentsatz. Diese Zahl sagt nicht viel aus, solange man die tatsächlichen Kosten nicht abgezogen hat.
Die netto-netto Rendite, nach Steuern, ist der einzige zuverlässige Indikator, um eine Immobilieninvestition mit einer anderen Anlage zu vergleichen. Sie umfasst die Grundsteuer, nicht erstattungsfähige Kosten, die Versicherung für nicht wohnende Eigentümer, eventuelle Renovierungsarbeiten und vor allem die Besteuerung der Mieteinnahmen.
Im Mikrogrundsteuerregime (unmöblierte Vermietung) profitiert man von einem Pauschalabzug. Im realen Regime zieht man die tatsächlichen Kosten ab, einschließlich der Zinsen für Kredite und, bei Altbauten, die Kosten für Renovierungsarbeiten (was zu einem Verlust an Grundsteuer führt). Das reale Regime wird relevant, sobald die Kosten den Pauschalabzug übersteigen, was schnell passiert, wenn man mit einem Kredit finanziert.
Neu oder alt: Eine Entscheidung, die vom Projekt abhängt
Neu schützt die Einhaltung der Energieanforderungen und begrenzt die Arbeiten in den ersten Jahren. Alt ermöglicht es, den Kaufpreis zu verhandeln und durch Renovierungsarbeiten einen Verlust an Grundsteuer zu schaffen, birgt jedoch technische Überraschungen. Man wählt nicht einfach das eine oder andere aus Prinzip: Man wählt je nach verfügbarem Budget, Haltedauer und aktueller Steuerbelastung.
Die Immobilienvermietung bleibt ein solides Vermögenshebel, vorausgesetzt, man integriert die jüngsten steuerlichen Entwicklungen bereits in der Planungsphase. Die Wiedereinbeziehung der LMNP-Abschreibungen, der anhaltende Druck auf kleine Flächen und das aktuelle Niveau der Kreditzinsen zeichnen einen Rahmen, in dem die Rentabilität auf der Genauigkeit der Berechnung basiert, nicht auf den Versprechungen einer Bruttorendite.