Een T2-appartement gekocht op krediet in een universiteitsstad, verhuurd gemeubileerd, waarvan de huur een groot deel van de maandlasten dekt: dat is het concrete scenario dat elk jaar duizenden particulieren naar vastgoedbeleggingen drijft. De mechaniek lijkt eenvoudig, maar verschillende recente parameters veranderen de situatie, vooral op fiscaal vlak.
Herintegratie van afschrijvingen LMNP: wat verandert er concreet bij de verkoop
Sinds de wet nr. 2025-127 van 14 februari 2025 worden de afschrijvingen die zijn afgetrokken bij niet-professionele gemeubileerde verhuur heringevoerd in de berekening van de meerwaarde bij de verkoop van het goed. Voor verkopen die vanaf 15 februari 2025 worden gerealiseerd, neemt de fiscale factuur bij de verkoop aanzienlijk toe.
In de praktijk kon men het goed eerder afschrijven tijdens het bezit (wat de belasting op de huren verlaagde) en vervolgens verkopen zonder dat deze afschrijvingen de belastbare meerwaarde verhoogden. Dit mechanisme maakte van de LMNP onder het werkelijke regime een zeer effectief patrimoniaal instrument. Dit is niet langer het geval in dezelfde verhoudingen.
Niet alle gemeubileerde verhuur valt onder dezelfde regeling. Sommige servicewoningen (studentenwoningen, seniorenwoningen of soortgelijke) profiteren van wettelijke uitzonderingen op deze herintegratie. Voordat men een verhuurproject structureert, moet men dus controleren in welke categorie het goed valt, want de keuze van de marktsegment beïnvloedt direct de fiscale uitkomst.
Men kan vastgoedbeleggingen met Tandem Immobilier benaderen om de structuren te identificeren die rekening houden met deze hervorming en de strategie aan te passen vanaf de aankoop.
Leverage-effect van vastgoedverhuur: hoe het werkt in 2026
Het leverage-effect blijft het belangrijkste argument voor vastgoedverhuur in vergelijking met andere beleggingen. Men leent een bedrag dat veel hoger is dan de eigen inbreng, en de ontvangen huren dekken een deel van de maandlasten. Het kapitaal wordt opgebouwd met het geld van de bank en dat van de huurder.
Met kredietpercentages die momenteel rond de 3,5 % liggen, hangt de netto-rendabiliteit meer af van de aankoopprijs en de huur dan van de financieringskosten. Een goed gekocht in een gebied waar de huurdruk hoog is (universiteitscentrum, dynamisch werkgebied) zal snel een huurder vinden, wat de leegstand beperkt.
Volledige zelffinanciering blijft zeldzaam, vooral in grote steden waar de prijzen per vierkante meter hoog zijn. In de meeste gevallen worden de huren aangevuld met een maandelijkse spaarinspanning. Het doel is niet dat het goed “zichzelf betaalt” vanaf de eerste maand, maar dat het op termijn een netto vermogen zonder schuld genereert.
De punten om te controleren voordat je tekent
- De onroerende voorheffing, die aanzienlijk kan variëren van de ene gemeente naar de andere en de netto-rendabiliteit met meerdere punten kan drukken
- De gemeenschappelijke kosten, vooral bij oude gebouwen waar renovatiewerkzaamheden of aanpassingen aan de energie-eisen te verwachten zijn
- De kosten van uitbestede verhuurbeheer, meestal tussen enkele procenten van de huur, die aan de kosten worden toegevoegd maar operationele tijd vrijmaakt
- Het energieprestatiecertificaat (DPE), want een woning met een classificatie F of G kan niet meer worden verhuurd zonder renovatiewerkzaamheden
Huurdruk en tekort aan kleine oppervlakten: waar investeren zinvol is
De huurmarkt blijft onder druk staan. Volgens gegevens van ImmoPret is het aanbod van te huur woningen in het eerste semester van 2026 gestegen, maar blijft het ver onder het referentieniveau van 2019. Het herstel is reëel, maar onvoldoende om het onevenwicht, vooral bij studio’s en T2, op te lossen.
Voor een investeerder is dit tekort een positief signaal: de vraag overstijgt het aanbod, wat de huren ondersteunt en het risico op leegstand vermindert. Middelgrote steden met een diverse economische structuur bieden vaak een betere bruto-rendabiliteit dan Parijs, waar de aankoopprijzen de rendabiliteit mechanisch onder druk zetten.
Kiezen tussen kale verhuur en gemeubileerde verhuur is niet alleen een fiscale kwestie. Bij gemeubileerde verhuur zijn de huren hoger en is de vraag sterk voor kleine oppervlakten. Bij kale verhuur is de huurperiode langer (minimaal drie jaar), wat de omloop en de kosten voor herstel tussen twee huurders vermindert. De ervaringen variëren op dit punt afhankelijk van de lokale markten.
Huur-rendabiliteit: het bruto, netto en netto-netto onderscheiden
Veel advertenties benadrukken een aantrekkelijke bruto-rendabiliteit. Men deelt de jaarlijkse huur door de aankoopprijs, en verkrijgt een flatterend percentage. Dit cijfer zegt niet veel zolang men de werkelijke kosten niet heeft afgetrokken.
De netto-netto-rendabiliteit, na belasting, is de enige betrouwbare indicator om een vastgoedbelegging met een andere belegging te vergelijken. Het omvat de onroerende voorheffing, de niet-terugvorderbare kosten, de verzekering voor niet-bewoners, eventuele werkzaamheden, en vooral de belasting op de huurinkomsten.
In het micro-fondsregime (kale verhuur) profiteert men van een forfaitaire aftrek. In het werkelijke regime trekt men de werkelijke kosten af, inclusief de rente op leningen en, in het oude, de kosten van renovatiewerkzaamheden (wat een vastgoedverlies creëert). Het werkelijke regime wordt relevant zodra de kosten de forfaitaire aftrek overschrijden, wat snel gebeurt wanneer men financiert met een lening.
Nieuw of oud: een afweging die afhangt van het project
Nieuwbouw waarborgt de energieconformiteit en beperkt de werkzaamheden in de eerste jaren. Oudere woningen bieden de mogelijkheid om de aankoopprijs te onderhandelen en vastgoedverlies te creëren door werkzaamheden, maar ze zijn ook gevoelig voor technische verrassingen. Men kiest niet principieel voor het een of het ander: men kiest op basis van het beschikbare budget, de beleggingshorizon en de huidige fiscale druk.
Vastgoedverhuur blijft een solide patrimoniaal hefboom, op voorwaarde dat men de recente fiscale ontwikkelingen vanaf de montagestap integreert. De herintegratie van LMNP-afschrijvingen, de aanhoudende druk op kleine oppervlakten en het huidige niveau van kredietpercentages schetsen een kader waarin de rendabiliteit wordt opgebouwd op basis van de nauwkeurigheid van de berekening, niet op de beloften van bruto-rendement.