Un apartamento T2 comprado a crédito en una ciudad universitaria, alquilado amueblado, cuyo alquiler cubre una gran parte de las mensualidades: este es el escenario concreto que empuja cada año a miles de particulares hacia la inversión inmobiliaria en alquiler. La mecánica parece simple, pero varios parámetros recientes cambian las reglas del juego, especialmente en el plano fiscal.
Reintegración de las amortizaciones LMNP: lo que cambia concretamente en la reventa
Desde la ley n° 2025-127 del 14 de febrero de 2025, las amortizaciones deducidas en el alquiler amueblado no profesional se reintegran en el cálculo de la plusvalía al momento de la cesión del bien. Para las ventas realizadas a partir del 15 de febrero de 2025, la factura fiscal en la reventa aumenta significativamente.
En la práctica, anteriormente se podía amortizar el bien durante la tenencia (lo que reducía la imposición sobre los alquileres) y luego revender sin que estas amortizaciones aumentaran la plusvalía imponible. Este mecanismo hacía del LMNP bajo el régimen real una herramienta patrimonial muy eficaz. Ya no es el caso en las mismas proporciones.
No todos los alquileres amueblados están sujetos a las mismas reglas. Algunas residencias con servicios (residencias estudiantiles, para mayores o similares) se benefician de excepciones legales a esta reintegración. Por lo tanto, antes de estructurar un proyecto de alquiler, es necesario verificar en qué categoría se encuentra el bien, ya que la elección del segmento de mercado condiciona directamente la fiscalidad de salida.
Se puede abordar la inversión inmobiliaria con Tandem Immobilier para identificar las estructuras que tienen en cuenta esta reforma y adaptar la estrategia desde la adquisición.
Efecto de palanca del crédito inmobiliario de alquiler: cómo funciona en 2026
El efecto de palanca sigue siendo el principal argumento a favor de la inversión en alquiler en comparación con otras inversiones. Se pide prestada una suma muy superior a la aportación, y los alquileres percibidos reembolsan una parte de las mensualidades. El capital se constituye con el dinero del banco y el del inquilino.
Con tasas de crédito que actualmente rondan el 3,5 %, la rentabilidad neta depende más del precio de compra y del alquiler que del costo del financiamiento. Un bien comprado en una zona donde la tensión de alquiler es alta (polo universitario, área de empleo dinámica) encontrará rápidamente inquilinos, lo que limita la vacante de alquiler.
El autofinanciamiento total sigue siendo raro, especialmente en las grandes metrópolis donde los precios por metro cuadrado son altos. En la mayoría de los casos, se complementan los alquileres con un esfuerzo de ahorro mensual. El objetivo no es que el bien “se pague solo” desde el primer mes, sino que genere un patrimonio neto de deuda a largo plazo.
Los puntos a verificar antes de firmar
- El impuesto sobre bienes inmuebles, que puede variar considerablemente de una comuna a otra y afectar la rentabilidad neta en varios puntos
- Los gastos de comunidad, especialmente en edificios antiguos donde se prevén trabajos de renovación o adecuación a las normas energéticas
- El costo de la gestión locativa delegada, generalmente comprendido entre unos pocos por cientos del alquiler, que se suma a los gastos pero libera tiempo operativo
- El diagnóstico de rendimiento energético (DPE), ya que un alojamiento clasificado como F o G no podrá ser alquilado sin trabajos de renovación
Tensión de alquiler y escasez de pequeñas superficies: dónde invertir tiene sentido
El mercado de alquiler sigue bajo tensión. Según los datos difundidos por ImmoPret, la oferta de viviendas en alquiler ha aumentado en el primer semestre de 2026, pero sigue siendo muy inferior a su nivel de referencia de 2019. La recuperación es real, pero insuficiente para resolver el desequilibrio, especialmente en estudios y T2.
Para un inversor, esta escasez es una señal positiva: la demanda supera la oferta, lo que sostiene los alquileres y reduce el riesgo de vacante. Las ciudades medianas con un tejido económico diversificado a menudo ofrecen un mejor rendimiento bruto que París, donde los precios de compra comprimen mecánicamente la rentabilidad.
Elegir entre alquiler vacío y alquiler amueblado no se reduce a una cuestión fiscal. En amueblado, los alquileres son más altos y la demanda es fuerte en las pequeñas superficies. En vacío, el contrato es más largo (tres años como mínimo), lo que reduce la rotación y los costos de restauración entre dos inquilinos. Los retornos varían en este aspecto según los mercados locales.
Rentabilidad del alquiler: distinguir entre bruto, neto y neto-neto
Muchos anuncios destacan una rentabilidad bruta atractiva. Se divide el alquiler anual por el precio de compra, y se obtiene un porcentaje halagador. Esta cifra no significa mucho hasta que no se han restado los gastos reales.
La rentabilidad neto-neto, después de impuestos, es el único indicador fiable para comparar una inversión en alquiler con otra inversión. Integra el impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos no recuperables, el seguro de propietario no ocupante, los posibles trabajos, y sobre todo la imposición sobre los ingresos de alquiler.
En régimen micro-funcionario (alquiler vacío), se beneficia de una deducción forfaitaria. En régimen real, se deducen los gastos reales, incluidos los intereses de préstamo y, en el caso de propiedades antiguas, el costo de los trabajos de renovación (lo que genera déficit patrimonial). El régimen real se vuelve pertinente en cuanto los gastos superan la deducción forfaitaria, lo que ocurre rápidamente cuando se financia con un crédito.
Nuevo o antiguo: un arbitraje que depende del proyecto
Lo nuevo asegura la conformidad energética y limita los trabajos durante los primeros años. Lo antiguo permite negociar el precio de compra y crear déficit patrimonial gracias a los trabajos, pero expone a sorpresas técnicas. No se elige uno u otro por principio: se elige en función del presupuesto disponible, del horizonte de tenencia y de la presión fiscal actual.
La inversión inmobiliaria en alquiler sigue siendo un sólido apalancamiento patrimonial siempre que se integren las recientes evoluciones fiscales desde la fase de montaje. La reintegración de las amortizaciones LMNP, la tensión persistente sobre las pequeñas superficies y el nivel actual de las tasas de crédito dibujan un marco donde la rentabilidad se construye sobre la rigurosidad del cálculo, no sobre las promesas de rentabilidad bruta.